住宅ローン返済中の売却
「住まいを売却したいけれど、まだ住宅ローンが残っている……」
住まいの売却理由は人それぞれです。家族構成や生活スタイルなど予期せぬ環境の変化によって、売るつもりはなかった住まいの売却を迫られることもあるでしょう。
では、売却が必要になった住まいに住宅ローンが残っていた場合、実際のところ、売れるのでしょうか。そして、売却が可能な場合、どのような方法をとればいいのでしょう？
＜住宅ローン返済中の住まいを売却するには＞
住宅ローンを利用して購入した住まいには、「抵当権」が設定されています。抵当権とは、住宅ローンの利用者（債務者）がローンを返済できなくなったとき（債務不履行）に備えて、金融機関（債権者）が担保を確保する権利のこと。住宅ローンの残債がある住まいには、この抵当権が設定されています。そのため、たとえ自分名義の住まいであっても、勝手に売却することはできないのです。
でも、ご安心ください。住宅ローンの残債がある住まいでも、条件さえ整えば売却は可能です。その条件とは、抵当権者の同意を得ること。つまり、抵当権を持っている金融機関がOKしてくれれば売却できるわけです。
では、どうすれば金融機関がOKを出してくれるのでしょう。それは「借金を返すこと」、つまり、ローンの残債を全額返済することが必要になります。残ったローンを一括で返すことで金融機関は住まいに設定した抵当権を外すのです。これを「抵当権の抹消」と言います。抵当権が抹消されれば、住まいの売却は自由にできます。
「いやいや、住宅ローンはまだ何年も残っているから、一括返済なんてとても無理だよ……」と腰が引けてしまった皆さん、まずは、住宅ローンの残債を確認しましょう。そして、住まいの売却価格を調べましょう。住まいを売却したお金で住宅ローンを完済できるのか？完済できない場合はいくら不足するのかを知ることが肝心です。
住宅ローンの残債は、借り入れている銀行などの金融機関で調べることができます。金融機関の窓口やウェブサイトから問い合わせてみましょう。また、残高通知のハガキが定期的に届いているかもしれません。心当たりがあれば、探してみてください。
住まいの売却価格については、不動産会社に査定を依頼しましょう。インターネットで複数の不動産会社に査定の依頼ができる「一括査定」や、簡易的に金額を割り出す「机上査定」、実際に住まいの状態を確認する「訪問査定」など、複数の方法があります。大まかな売却価格を知るため・不動産会社選びのために一括査定や机上査定を利用する。きちんとした売却金額を知るためには訪問査定を利用するなど、目的に応じて使い分けるといいでしょう。また、会社によって査定金額が異なるため、複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。
＜ポイントは住まいの売却価格と住宅ローンの残債とのバランス＞
住宅ローンの残債と売却価格を調べたら、両者を比較して、自分が「アンダーローン」の状態なのか、それとも「オーバーローン」の状態なのかを見極めます。アンダーローンとは、住宅ローンの残債が住まいの売却価格を下回っている状態のこと。オーバーローンは、住宅ローンの残債が住まいの売却価格を上回っている状態を言います。それぞれで売却方法が異なるので気をつけましょう。
アンダーローンの場合、住宅ローンの残債があっても通常通りの売却が可能です。事前に金融機関に連絡した上で、住まいの売却代金を使って住宅ローンの残債を一括返済します。
売却の流れとしては、「不動産会社と相談して住宅ローンの残債を支払う日（決済日）を決める」→「金融機関に一括返済を連絡」→「一括返済の手続き書類に記入し提出」→「住まいを引き渡して代金を受領する」→「住宅ローンの残債を金融機関に振り込み、抵当権抹消の必要書類を受領する」→「抵当権を抹消して、住まいの買主様へ所有権を移転（所有権移転登記）する」
一方、オーバーローンの場合、売却方法は大きく2つあります。
・預貯金などで残債を返済する
たとえば、住宅ローンの残債が2,000万円あり、住まいの売却価格が1,300万円だった場合、差額の700万円を預貯金などで支払えれば、売却は可能になります。
・住み替えローンを利用して残債返済
預貯金がない場合、住み替えローンを利用して住まいを売却する方法も考えられます。住み替えローンとは、家を買い替える際、新居の購入資金と、それまでの住まいの住宅ローンの残債をまとめて借りることができるローンのこと。言うまでもなく、借入金が増えることで家計を圧迫しますから注意が必要です。
返済が進めば住宅ローンの残債は確実に減っていきます。また、不動産の価格は日々変動するもの。住まいの売却価格が住宅ローンの残債を上回るタイミングが、売却・住み替えの好機です。事情が許すなら、住宅ローン完済の目処がついてから売却に動き出すのが、間違いのない選択と言えるでしょう。
住まいの売却はもとより、住宅ローンに関することも当社では相談を承っています。心配なことがあれば、どんなことでもお気軽にご連絡ください。
